금감원, 21년 7월 부터 6억 초과 주택도 DSR 40% 단계적 확대 (주담대, 신용대출)

 금융감독위원회에서 가계부채 관리를 위해, 새로운 규제 정책을 발표했습니다. 발표는 오늘 이지만, 실제 적용은 21년 7월 1일, 즉 2개월 후 부터 적용된다고 합니다. 은행 전산망 등 준비 필요한 부분이 있기에 발표 대비 시행일정은 차이가 난다고 합니다만... 그 동안 많은 혼선이 발생될 것이 정말 예상되네요..

 

차주단위 DSR 단계적 확대 : '21. 7월 1단계. 이후 3단계에 걸쳐 단계적으로 확대. 최종 '23.7월 3단계 운영

 재테크 초보, 부동산 초보에게는 용어부터가 생소합니다.

 '차주단위'?? '차주(借主)'는 돈이나 물건을 빌려쓴 사람, 즉 대출받는 사람 입니다. 

 가계부채가 지속 증가되고 있기 때문에, 코로나 이전의 가계대출 비율로 돌아가기 위해서, 그리고 차주의 상환능력에 따른 대출 진행, 안정적인 가계대출 관리를 위해 본 사항을 진행한다고 합니다. 실수요자 및 무주택 수요자에게는 별도의 규정을 다시 검토한다곤 하지만.. 글쎄요, 많은 분들이 예상하시듯이, 저 소득이신 분들은 대출을 통한 내집 마련이 좀 더 어려워 지는 상황이며, 소득이 되는 분들도 기존 가능하던 '영끌'이 더 막히는 것이기 때문에, 이제 '영끌로 내집 마련한다'는 말은 정말 어려운 말이 되는 것 같습니다.

 이미 집값은 천정부지로 상승된 마당에, 대출 규제가 들어오니 항간에는 '계층간 사다리'를 더 걷어차는 규제라는 말도 많이 나오네요.

 

 'DSR'이란? 총부채원리금상환비율로 대출 받는 사람(차주)의 소득 대비 전체 금융부채의 원리금 상환액 비율 입니다. 

 

'차주단위 DSR'단계적 확대, 연소득 규모 및 대출기간에 따른 대출 금액 예시

 이번 발표는 '차주의 상황능력 내에서 가계 대출이 취급되는 관행을 정착하겠다' 라는 취지로 시작됩니다.

 현행 '주담대 : 투기/과열지구 9억 초과주택'과, '신용대출 : 연소득 8천초과&1억 초과'인 것에서, 21.7월 '주담대: 全 규제지역 6억초과 주택', '신용대출 : 1억원 초과'로 변경됩니다.(1단계, 21.7월) 이후 점진적 시행되어 최종 3단계 실시는 23.7월에 시행됩니다.

 

 '차주단위 DSR 적용 시 연소득규모 및 대출만기에 따른 주담대 한도'는 아래 '가정' 부분을 참조해 보시면 되겠습니다. 

 연소득 5천만원/만기 20년 상환의 경우, 3.15억원의 주담대 대출을 받을 수 있다고 합니다. (단, DSR 40% 적용, 여타 대출 없는 것으로 가정시)

 

 다만, 지금까지는 주담대 외에도, 신용대출 1억 이하는 대출이 가능한 경우가 많았는데, 향후는 총 금융대출원리금을 계산하는 방향으로 바뀔 것이기 때문에, 대출가능한 범위가 줄어드는 방향으로 생각됩니다.

 

 

주담대 外 신용대출에 대해서도 체계 정비 : 신용대출 DSR 산정만기를 10년→7년(21.7월)→5년(22.7월) 하향조정

 

 앞서 말씀드린바와 같이, 신용대출도 체계 정비됩니다. DSR 산정만기를 하향조정하기 때문에, 신용대출 가능한 금액도 줄어들거란 전망이 많네요.

증빙소득 外 다양한 소득추정 방식 활용

非 주담대 관리체계 정비, 상호금융권의 非주담대 등 가계대출 취급관행 개선

생애소득주기를 감안한 DSR 산정방식 합리화 & 초장기모기지(40년) 도입

 생애소득주기를 감안한 DSR 산정방식이 생겼습니다. 즉, 젊은 나이에 대출을 받으면 향후 증가될 소득분에 대해 추정하여 대출한도 확대를 해주는 제대로 보입니다만.. 소득 증가를 어떻게 판단할 것인지, 그에 대한 투명한 기준이 무엇인지는 아직 정확히 모르겠습니다.  

 그리고 초장기 모기지(40년) 도입 됩니다. 만 39세 미만의 청년 및 혼인 7년내 신혼부부에게 제공되며, 원리금 상환부담 완화의 기대가 있습니다. 물론 대출 상환기간이 늘어나는것에 대한 장/단점은 있겠지요?

 많은 분들이 본 규제로 인해 대출이 어떻게 될지, 예상해보시는 시뮬레이션들이 많습니다만.. 대부분, 현재 가능한 수준의 대출은 무리일 것으로 보는 전망이 많은 것 같습니다.

 

 작년 한해, 집값은 거의 2배에 가까운 상승을 이뤘죠. 어느정도 부동산이 안정되고 있다고 느끼는 시점에 발표되는 규제이며, 또한 2달간의 유예아닌 유예기간이 생기게 되었습니다. 그 동안 어떤 폭풍이 몰아칠지 너무 걱정되네요.

 특히나 청약을 기다리시던 분들, 내집 마련을 위해 매매를 알아보시던 분들은 더더욱 고민이 많아지게 되었습니다.

 

 관련 QnA 는 아래 포스팅 참조하세요.

주요QnA] 21년 7월 부터 6억 초과 주택도 DSR 40% 단계적 확대 (주담대, 신용대출)